선순위 전세권 선순위 임차권 비교 인수 사례 정리

선순위 전세권 선순위 임차권 비교 인수 사례 정리

관심 있는 물건인데, 말소기준권리보다 앞선 전세권이나 임차권이 있다면, 특수 물건이라고 무조건 피하시나요? 정확하게 법리에 따라 인수 여부를 분석해 보면 인수할 금액이 전혀 없는 깨끗한 물건인 경우도 많습니다.

경매 투자자에게 있어 법적인 권리 분석은 피할 수 없는 당면 과제이기 때문에 법전 찾아보는 것을 부담스러워하면 안 됩니다. 아래 법제처 홈페이지를 활용하시면 간단하고 편리하게 관련 규정을 확인할 수 있습니다.

오늘은 선순위 전세권과 선순위 임차권에 대해 알기 쉽고 정확하게 정리해 드릴 테니, 권리분석하실 때 참고하시기 바랍니다.

법제처 홈페이지 바로가기 링크입니다.

 

선순위 전세권

 

민사집행법 제91조(인수주의와잉여주의의선택등)

1. 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
2. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
3. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
4. 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
5. 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

1. 전세권자가 배당요구한 경우

위 민사집행법 제91조 제4항에 따르면 선순위로 설정된 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 낙찰자에게 인수된다고 규정하면서, 단서 조항으로 전세권에 대해서만 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 명시하고 있습니다. 이 단서에 보증금을 전액 배당받은 경우에 한해서 적용된다는 취지는 찾아볼 수 없습니다. 따라서 배당요구를 한 전세권이라면 배당 금액과는 관계없이, 비록 전액 배당받지 못한 경우라 할지라도 무조건 소멸됩니다.

 

2. 전세권자가 경매 신청 채권자인 경우

채권자는 왜 경매를 신청할까요? 이유는 간단합니다. 채무자에게 돈을 빌려주었는데 채무자가 약속대로 돈을 갚지 않았기 때문입니다. 즉, 경매 신청의 목적은 빚을 변제하지 못한 채무자의 부동산이라도 매각하여 그 대금으로 본인의 채권을 만족시켜 달라는 데 있으며, 이것이 곧 경매 제도의 취지입니다. 따라서, 우리 법은 전세권자가 채권자로서 경매를 신청했다면 별도로 배당요구를 하지 않았더라도, 경매 신청 행위 자체를 배당 요구로 간주하여 매각으로 소멸된다고 보고 있습니다.

 

3. 전세권자가 배당요구하지 않은 경우

경매 신청자도 아니고, 배당요구도 하지 않았다면 해당 전세권은 그대로 낙찰자에게 인수됩니다. 즉 전세 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 하기 때문에 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

 

 

선순위 임차권

1. 임차권자가 배당요구한 경우

위 민사집행법 제91조 제3항에 따르면 등기된 임차권은 전세권과 동일하게 규정하고 있으므로 말소기준권리보다 후순위의 임차권은 매각으로 소멸한다는 점에서는 전세권과 같습니다. 그러나 제4항을 보면, 배당요구를 하면 소멸되는 권리를 전세권으로 한정하고 있기 때문에 선순위 임차권의 인수와 소멸은 다른 규정으로 판단해야 합니다. 즉, 선순위 임차인이 배당요구를 했더라도 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 그 미배당 보증금은 낙찰자에게 인수된다는 점에서 선순위 전세권과 차이가 있습니다.  

 

2. 임차권자가 경매 신청 채권자인 경우

앞서 설명한 바와 같이 채권자가 경매를 신청하는 이유는 채무자가 빌려준 돈을 약속대로 갚지 않기 때문에 채무자의 부동산이라도 매각하여 그 대금으로 본인의 채권을 만족시켜 달라는 데 있습니다. 따라서 임차권을 가지고 있는 채권자가 경매를 신청하면 별도로 배당요구를 하지 않았더라도 경매 신청이라는 행위 자체에 배당요구의 효력이 있다고 간주합니다. 따라서 경매를 신청한 임차권자는 배당요구를 하지 않아도 경매 절차에서 배당받지만, 중요한 것은 보증금을 전액 배당받지 못했다면, 위 사례와 마찬가지로 미배당 보증금은 낙찰자에게 인수된다는 점에서 선순위 전세권과 차이가 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차 주택에 대하여「민사집행법」에 따른경매가 행하여진 경우에는 그 임차 주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

위와 같이 주택임대차보호법 제3조 제5항에 따르면 등기된 임차권은 경매로 소멸한다고 규정한 다음, 그 단서로 보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 낙찰자에게 인수된다고 명시하고 있습니다.

 

3. 임차권자가 배당요구하지 않은 경우

경매 신청자도 아니고, 배당요구도 하지 않았다면 해당 임차권은 그대로 낙찰자에게 인수됩니다. 즉 전세 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 하기 때문에 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

 

 

선순위 전세권 VS 선순위 임차권 차이점 정리

요약하면 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

	선순위 전세권	선순위 임차권
배당	배당 요구를 해야 배당됨	자동 배당 (압류 이후 등기는 배당요구 해야 배당됨)
말소	배당 요구를 했을 경우만 말소되며, 보증금 전액 배당받지 못해도 말소됨	보증금 전액을 배당받아야만 말소됨
유의사항	등기상의 전세권은 말소되지만 임차인으로서의 권리는 유효하므로 확인을 꼭 해야함	자동배당 후 말소되나 선순위일 경우 전액 배당시 말소됨

차이점 정확하게 이해되셨죠?

 

 

Wealth Creator's Note

말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권과 임차권에 대해 명확하게 이해되셨나요? 얼핏 비슷해 보이지만 분명한 차이가 있습니다. 두 가지 권리에 대해서는 엄연히 법에서 정하는 인수와 소멸에 관한 규정이 다르기 때문에 전세권자와 임차인을 단순히 세입자라는 통념으로 동일하게 간주해서는 안됩니다.

권리 분석 단계에서 실수하여 예상치 못한 인수 금액이 발생하면 그 투자의 손해는 돌이키기 어렵습니다. 오늘 포스팅이 여러분들의 투자 검토에 작게라도 도움이 되기를 바라며 글 마무리합니다.