임차권등기 물건 입찰 시 주의사항

임차권등기 물건 입찰 시 주의사항

작년 말부터 급증한 전세 사기 피해자 분들을 위한 대책의 일환으로 올해 7월 19일부터 임대인 송달 절차 없이 임차권등기 명령이 가능해졌습니다. 이로써 임차권등기명령신청 건수가 사상 최대치에 달하고 있다고 합니다. 자연스럽게 향후 경매 시장에는 임차권등기 물건이 쏟아질 것으로 예상됩니다. 경매 초보자들에게 임차권등기 물건은 괜스레 피해야 할 물건으로 느껴질 수 있지만, 무조건 피할 필요는 없습니다. 오늘은 임차권 등기가 경료된 물건에 입찰할 때는 주의해야 할 포인트가 무엇인지 정확하게 짚어드리도록 하겠습니다.

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임차권등기명령 제도 목적과 신청 방법

임차권등기 명령이란 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 허락을 받지 않고도 해당 주택 소재지 관할 법원에서 단독 신청하여 해당 부동산의 등기사항 전부 증명서 상에 본인의 임차권이 유효함을 명시하는 안전장치입니다. 쉽게 말해 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 새 집으로 이사를 하여 기존 집에 대한 점유를 상실해도 대항력을 유지할 수 있도록 활용할 수 있는 제도입니다. 중요한 점은 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 보증금 중 일부라도 돌려받지 못한 경우도 해당된다는 점입니다.

임차권등기가 경료되면 등기부등본에 기재되어 누구라도 등기부등본을 열람했을 때 임차권등기가 경료된 사실을 알 수 있게 되므로, 임차권 설정으로 인해 새로운 세입자가 들어와도 이미 최우선변제권에 대한 권리를 선점할 수 없습니다. 따라서 집주인 입장에서는 다른 임차인을 구하기가 매우 곤란해지기 때문에 임차권등기설정만으로도 대부분의 집주인은 협조적으로 보증금을 반환해 줍니다.

1. 신청 요건

• 임대차 계약 종료
• 임대인이 보증금 전액 혹은 일부 미반환 ​

2. 신청 방법

• 오프라인: 법원 방문
• 온라인: 대법원전자소송사이트에서 임차권등기명령신청서 작성, 첨부 서류와 함께 제출
• 첨부 서류:
  • (임대인 소유 시) 등기사항 증명서
  • (임대인 소유가 아닌 경우) 건축물대장
  • 임대차계약증서
  • 신청인의 주민등록등본 임대차계약증서
  • 공부 상 용도가 주거시설이 아닌 경우: 계약 시점~현재 주거용 사용 증명 서류​

임차권등기의 효과

1. 대항력 및 우선변제권 취득

임차권 등기 명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 임차인은, 임차권 등기 완료 즉시 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 단, 임차권 등기 시점 기준으로 대항력과 우선변제권을 취득하기 때문에 이 시점 전에 이미 해당 주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정되어 있다면 담보권 실행을 위한 경매 절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수는 없습니다.

2. 대항력 및 우선변제권 유지

이미 임차권 등기 명령 이전에 대항력과 우선변제권을 취득했다면, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항 요건을 상실할지라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실되지 않고 유지됩니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가게 되어 점유를 상실하더라도 여전히 종전의 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되므로 경매 매각 시 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. ​

3. 후 순위 임차인의 소액 보증금의 최우선 변제권 배제

이미 임차권 등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액 보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다. 임차권 등기 후의 소액임차인에 의한 최우선 변제권의 행사로 인해 이미 임차권 등기를 한 기존의 임차인이 손해를 입을 수도 있기 때문입니다. ​이러한 점 때문에 임차권 등기가 되면 집주인들은 새로운 임차인을 구하기 어렵기 때문에 서둘러 돌려줄 보증금을 마련합니다.

4. 경매 절차에서 배당 요구 필요 없이 배당받음

경매 개시 등기 전에 임차권등기가 되었다면 배당요구를 하지 않아도 보증금을 배당받고, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수됩니다. 경매 법원에서는 해당 부동산의 등기부등본을 통해 임차권 등기가 되어 있음이 확인되면, 배당 대상으로 인정하고 배당 절차에 포함하여 진행해 줍니다.

【민사집행법】 제148조(배당받을 채권자의 범위)

제147조제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.

1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

임차권등기 물건 입찰 시 주의할 점

위에서 정리한 임차권 등기의 효과 중 마지막 항목이 입찰자로서 주의해야 할 점입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 경매 개시 등기 전에 임차권등기가 되었다면 임차인이 배당요구를 하지 않아도 보증금을 배당받고, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수됩니다. 하지만, 경매 개시 등기 이후에 임차권등기가 되었다면 임차인이 별도로 배당 요구를 해야만 법원에서 배당받을 수 있습니다. 만약 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 임차권 등기가 설정된 물건의 경우 선순위 여부를 따져 인수할 보증금이 있는지 반드시 확인할 후에 입찰해야 합니다. 임차권 등기가 되어 있는 물건이니 보증금은 모두 배당받아갈 것이라고 안일하게 생각하고 입찰해서는 보증금 전액을 인수하여 배보다 배꼽이 더 큰 투자를 하게 될 수 있습니다. ​ ​

Wealth Creator's Note

임차권등기 물건이 경매 시장에 쏟아진다는 것은 그리 바람직한 일은 아닙니다. 그만큼 전세 보증금을 제 때 돌려받지 못한 피해 임차인 분들이 많다는 뜻이기 때문입니다. 부동산 시장의 건전성이 회복되어 이러한 피해가 없어졌으면 하는 바람입니다.

한편 경매 투자자 입장에서는 기회가 될 수도 있습니다. 다만 임차권 등기가 설정된 물건의 경우 선순위 여부를 따져 인수할 보증금이 있는지 반드시 확인할 후에 입찰해야 합니다. 임차권 등기가 되어 있는 물건이니 보증금은 모두 배당받아갈 것이라고 안일하게 생각하고 입찰해서는 보증금 전액을 인수하여 배보다 배꼽이 더 큰 투자를 하게 될 수 있습니다. ​ ​