재매각 물건 대금미납사유 해결방법

재매각 물건 대금미납사유 해결방법 낙찰 경쟁률 높이는 법

 
요즘 같은 부동산 불경기 때는 경매 시장에서 기회 찾으시는 분들 많죠. 그런데 경매도 진짜 돈 되는 물건들은 따로 있다는 것 아시나요? 남들이 기피하는 물건을 제대로 분석하여 경쟁력 높이는 방법! 바로 재매각 물건이 그런 케이스입니다. 누군가 어렵게 낙찰까지 받고 나서 대금을 미납한 물건이라고 하면, 보이지 않는 함정이 있을 것 같아 피하지만, 권리 관계와 부동산 하자 여부를 제대로 확인한다면 낮은 가격에 좋은 물건을 내 것으로 만들 수 있습니다. 재매각되는 이유와 재검토 방법 오늘 포스팅을 통해 알아보도록 하겠습니다.
 

법원경매정보홈페이지 물건 상세 검색창입니다.

 

재매각 사유, 낙찰받고 왜 미납하나?

재매각 물건을 공략하기 위해서는 먼저 어렵게 낙찰까지 받아 아까운 보증금을 날리면서까지 대금을 미납하게 된 이유가 무엇일지 생각해 봐야 합니다. 낙찰 후 대금 미납 사유는 아래와 같이 요약됩니다.
 

1. 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰

일반적으로는 말소기준권리((근) 저당, (가) 압류, (임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위) 전세권, 경매 기입등기, 담보가등기) 이후의 권리는 모두 소멸되는 것이 원칙이지만 그렇지 않은 경우가 있습니다. 이해하기 쉽도록 말소기준권리와 관계없이 인수되는 권리를 등기부등본에 표기되는지 여부로 나누어 아래 표로 분류해 보았으니 참고하시기 바랍니다.

구분	등기부 표시됨	등기부 표시되지 않음
말소기준권리보다 선 순위	선순위 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기x), 배당요구하지 않은 선순위 전세권	유치권, 법정지상권
말소기준권리보다 후 순위	소유권에관한다툼이있는가처분, 말소기준권리가되는근저당의말소를구하는가처분, 건물철거및토지인도청구가처분

 

2. 시세 파악 오류

매우 초보적이고 경매 투자자로서 치명적인 실수입니다. 현장 조사 시 시세 파악이 제대로 이루어지지 않아 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 때, 고가 낙찰하여 보는 손해보다 보증금을 포기하는 것이 손해가 덜하다고 판단한 케이스입니다. 투자를 할 때는 잘못을 인정하지 않고 오기로 버티는 것보다는 때로는 깔끔하게 잘못을 인정하고 보증금을 포기하는 것이 손해를 최소화하는 경우일 때도 있습니다.
 

3. 낙찰받은 후 현장 확인 결과, 치명적인 부동산의 물리적인 하자 발견

입찰을 결정하기 전 현장 임장 활동을 통해 미리 확인했어야 하는 부분이지만 어떤 사정으로 미리 확인하지 못했거나, 또는 입찰 전 문제가 없음을 확인했지만, 낙찰받고 현장에 가 보니 불이 났거나 물이 줄줄 새는 심각한 누수가 발생하고 있는 등 건물의 치명적인 결함이 발생했을 경우도 있을 수 있습니다. 하지만, 이러한 경우는 쉽게 보증금을 포기할 것이 아니라 법원에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 법원에서 제공하는 매각물건명세서상에 기재되지 않은 치명적인 하자라면, 법원에 매각불허가 신청을 진행해 보시기 바랍니다.
 

4. 낙찰자 수준에 비대 명도 난이도가 너무 높을 때

낙찰받고 바로 명도를 위해 점유자를 만나러 갔는데 온몸에는 문신이 가득한 무서운 아저씨들이 진을 치고 있는 경우, 낙찰자 수준에 비해 명도 난이도가 너무 높아 보이는 경우 보증금을 포기하고 대금을 미납하기도 합니다. 허위 유치권이 뻔히 보이는 상황이지만, 도저히 법리와 논리로 이길 수 없는 점유자가 있는 경우, 돈보다는 정신적 건강을 위해 포기하는 경우도 있습니다.
 

5. 낙찰받고 대출이 안되는 경우

입찰하기 전 얼마까지 대출이 나오는지는 정확하게 확인해야 합니다. 부동산 경매 투자는 대부분 최대한 대출 레버리지를 이용하죠. 때문에 입찰 전 대출 가능 금액을 확인하는 것은 너무나도 중요한 부분입니다. 개인적인 투자인 경우도 정확한 대출 금액을 사전에 확인하는 것이 중요하지만, 특히 공동 투자나 다른 사람의 명의를 통한 투자를 진행할 때 해당 명의인의 신용도가 대출 금액에 영향을 미칠 수 있으니 정확하게 확인하셔야 합니다.
 

6. 입찰 금액 잘못 기재

경매에 입찰할 때 절대로 하지 말아야 할 실수입니다. 한 순간의 실수로 작게는 몇 백만 원에서 몇 천만 원을 바로 날릴 수 있는 치명적인 실수죠. 입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰 포기 입찰 금액에 '0'을 하나 더 붙여서 1억 원을 10억 원으로 잘못 쓰는 등 돌이킬 수 없는 실수를 하는 경우가 간혹 있습니다. 이럴 때는 대금 미납이 문제가 아니라, 순간적으로 날리는 보증금으로 쓰디쓴 투자 실패를 맛볼 수 있으니 절대로 주의하시기 바랍니다.
 

 

재매각 물건 재검토하여 Risk 제거하는 법

위와 같은 재매각 사유를 이해하고, 아래의 방법으로 재매각 물건을 다시 한번 꼼꼼히 살펴본다면, 의외로 경쟁력 있는 물건을 발견할 수 있습니다.
 

1. 등기부등본 상 채권 목록 재확인

등기부등본에 나와 있는 채권 목록을 다시 한번 살펴보시기 바랍니다. 만약 은행 등 금융기관의 근저당권 하나만 있고, 다른 채권이 없는 비교적 깨끗한 물건이라면, 해당 부동산 자체에 하자가 있을 가능성이 큽니다. 하지만, 근저당 외에 가압류, 압류 채권들이 함께 있다면 부동산 자체의 하자가 아닌 전 소유자 개인의 신용에 문제가 있어 다시 경매에 나오는 경우가 대부분입니다.
 

2. 시세 파악 처음부터 다시

가장 중요한 부분입니다. 대금을 미납한 종전 낙찰자의 낙찰가를 파악하여 현 시세와 다시 비교해 보시기 바랍니다. 그렇게 시세 조사를 제대로 하다 보면, 종전 낙찰자가 보증금을 포기하고 대금을 미납한 이유가 고가 낙찰때문인 것인지 가늠해 볼 수 있습니다.
 

3. 현장 임장과 건축물대장으로 부동산 하자 재조사

부동산의 하자 여부는 대부분 현장에서 답을 찾을 수 있습니다. 현장 실사를 통해 옥상, 외벽, 주변 이웃들의 탐문을 통해 하자 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 본래 위반건축물인데, 그 사실을 모르고 입찰하여 포기한 경우도 있을 수 있으니, 이 부분도 확인해야 합니다. 예를 들어 용도는 근린생활시설인데 주거형 빌라로 사용하고 있거나 옥상이나 테라스를 불법 증축한 위반건축물도 있으니 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
 

 
Wealth Creator's Note
부동산 경매 재매각에 대해 이해되셨나요? 이처럼 재매각 물건은 대금 미납 이력이 있다는 이유만으로 심리적으로 기피하게 됩니다. 그리고, 실제로 종전 낙찰자가 보증금을 포기할 정도의 권리상 물건상 하자가 있는 경우도 많습니다. 그러나 단순히 찜찜하다는 느낌만으로 버리기에는 아까운 물건들이 의외로 많습니다.
따라서 오늘 포스팅 내용 참고하셔서 정확한 권리 분석, 시세 조사, 그리고 부동산의 물리적 하자 조사등을 통해 막연한 두려움이나 선입견을 버리고 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.