전세대출보증비율 90% 축소 영향 대책

전세대출보증비율 90% 축소 영향 대책

 

올해 1분기부터 전세 대출 보증 비율이 기존의 100%에서 90%으로 하향 조정된다는 소식이 있어 정확하게 짚어드리도록 하겠습니다.

2025년 1분기 내에 100% → 90%

전세대출 보증이란 임차인이 전세 대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험 부담을 덜어주는 장치입니다. 이러한 전세 대출 보증 비율을 정부가 올해 1분기 내에 100%에서 90% 이하로 낮추기로 했습니다. 과도한 전세 보증으로 인해 전세 대출 잔액이 200조 원을 돌파하고 갭투자를 부추기자, 정부가 가계 부채 안정과 갭투자 억제를 위한 조치입니다. ​

 

전세 대출 보증의 구조

그동안 은행은 다음과 같은 구조 내에서 보증 기관이 대출 위험을 100% 부담해 리스크 없이 안전하게 대출해 줄 수 있었습니다. 임차인이 보증 기관에 전세금 보증을 신청하면, 주택금융공사·주택도시 보증 공사(HUG)·서울보증보험 등 3곳 중 한 곳의 전세보증을 받습니다. 따라서 전세 대출은 신용 대출이기는 하지만 은행들은 보증 기관의 전세보증으로 돈 떼일 걱정 없이 대출을 실행해 주는 것입니다. 지금까지는 보증 기관의 Risk 부담률이 100%였는데, 이를 90%로 낮추겠다는 것입니다. ​

보증 비율 축소는 시장에 어떤 영향을 줄까?

자, 그렇다면 전세 보증 비율 축소로 시장은 어떤 영향을 받을까요? ​

 

전세 ▶ 월세 전환 가속화

목돈인 전세 보증금에 대한 대출을 받기가 어려워지면 보증금 부담이 상대적으로 적은 반전세 또는 월세로 넘어가는 임차인이 늘어나게 될 것입니다. 이렇게 되면 보증금은 줄어드는 대신 월세 전환 시 매달 나가는 고정비 부담이 커질 수 있죠. ​

 

임차인 대출 부담 증가

보증 기관의 보증 비율이 낮아지면 은행 입장에서는 빌려준 돈을 돌려받지 못할 Risk가 커지는 셈이므로 대출 심사는 더 까다로워질 것이며, 금리 역시 올라가게 될 것입니다. 전세 사기 등의 위험요소가 크다고 판단되는 다세대/연립 등의 빌라 같은 비아파트 주택은 심사 과정에서 대출이 거절될 가능성도 더 커질 수 있습니다. ​

 

갭투자 수요 급감

보증 비율이 축소되면 은행도 일부 위험을 부담해야 하기 때문에 전세 대출은 더 어려워질 것은 자명합니다. 즉, 은행 입장에서는 대출을 줄이거나 금리를 높일 가능성이 크다는 말입니다. 다시 말해 임차인이 낼 수 있는 보증금이 줄면서, 전세 보증금으로 매매가를 충당하여 투자하는 갭 투자가 어려워지게 될 것입니다.

 

출처: 한국부동산원, 금융위원회

 

전세 보증금 대출까지 막히면 어떻게 해야 하나?

결국 이번 전세 대출 보증 비율 축소의 가장 큰 피해자는 수중에 가진 현금은 별로 없지만 실제로 살 집이 필요해 전세를 구하는 청년과 저소득층이 아닐까 싶습니다. 고가 전세 임차인이나 고소득자는 상대적으로 영향이 크지 않을 것이고요. ​

 

그럼 전세 대출이 갑자기 축소되거나 막힐 때는 어떻게 해야 할까요? 몇 가지 대응책을 생각해 보겠습니다. ​

 

월세 전환 가능성 검토

대출이 막히면 어쩔 수 없이 전세를 월세로 전환하는 것을 검토할 수밖에 없습니다. 따라서 전세를 월세로 바꿀 경우 전월세 전환율로 예상 월세를 미리 계산해 보시기 바랍니다. ​

 

한국부동산원이 발표한 지난 10월 전국 주택 전월세 전환율은 6%입니다. 예를 들어 전월세 전환율이 6%일 때 전세금 1억 원은 월세 약 50만 원이 됩니다(1억 원 × 6% ÷ 12). (↓아래 전월세 전환율 계산기 사용법 포스팅 참고하세요!) ​

 

나랏 돈(정부와 지자체 지원) 최대한 활용

예를 들면 다음과 같은 지원 제도를 활용할 수 있습니다. ​

 

1. 청년 월세 한시 특별 지원: 19~34세 독립 거주 무주택 청년은 일정 요건을 충족하면 정부에서 2년간 월세 최대 480만 원을 지원받을 수 있습니다. 
2. 전세 대출: 금리가 낮은 청년전용 버팀목 전세자금 대출이나, 혼인 7년 이내 무주택 세대주가 이용할 수 있는 신혼부부 전용 전세자금 대출도 검토해 보시기 바랍니다. ​ ​